珠海下个月初将有一宗商住用地挂牌出让。南都记者昨日从珠海市国土局获悉，位于金湾一宗占地9.35万平方米的商住用地将于2月7日开拍。地块规模不小，总建筑面积达到22万平方米，起始价9.98亿元，最高限价14.4亿元。该地块是新年至今珠海出让总价最高的一宗商住地，市场关注度较高。

  地块位于金湾西湖片区启动区

  南都记者从该地块的出让公告获悉，地块编号为珠国土储2017-64，位于金湾区西湖片区启动区山湖海路北侧、金泓路西侧，规划土地用途是商务、二类住宅、商业、旅馆、服务设施（幼儿园）、广场、道路用地，宗地面积93522.77平方米，容积率≤约2.38且1.0，起拍价9.98亿元，最高限价14.4亿元。

  据悉，该地块计容积率建筑面积为222355.2平方米。其中商务比例为34.4%、二类住宅比例为27.1%、商业比例为21.4%、旅馆比例为15.3%、服务设施（幼儿园）比例为1.8%.

  地块出让条件有细则约定

  值得一提的是，出让条件中，还有不少规定。例如，该地块商务功能建筑面积50%自项目竣工验收之日起5年内不得*押、转让及销售；地块旅馆功能建筑物不得分割办理《不动产权证》，不得分割*押及分割转让；地块旅馆建筑面积投 资强度不低于8000元/平方米（不含土地价款）。若投 资强度达不到上述要求，竞得人需向金湾区人民政府交纳罚金5000万元，由金湾区人民政府负责监管。

  业界分析

  预示西部城区开发模式发生质变

  珠海市信和房地产有限公司营销管理部经理李琚叶指出，珠国土储2017-64土地挂牌出让，有几方面值得思考，首先是，珠海继续正在践行新的土地供应政策，自2016年9月至今，全国各地陆续出现配建保障性住房、限定售价或购买人群、要求自持年限、竞拍自持面积、只租不售等限制性土地出让条件，这些变化已经预示着政府土地供应（尤其是招拍挂）政策的改变，也说明本轮调控政策的纵向深度有别以往，市场各方应对我们的城市发展及房地产市场有新的价值认知。

  其次，针对地块而言，其功能设置，应该是金湾主城区首 个纯粹意义上的城市综合体，也预示着作为珠海市次中心城的金湾主城区建设发展开始进入另一阶段，即原以住宅、商务、教育等细分功能地块为主，进入以综合性质为主，丰富西湖片区启动区配套为目标的阶段。同时也说明政府对于金湾西湖城区的新土地供应（航空新城示范带动、由中心逐步向外围扩展深化）策略及新城区发展的高标准、高要求。

  李琚叶指出，从该地块出让条件看，尤其是商务功能建面50%要求自持，旅馆功能建面要求投 资强度（不含地价款）不低于8000元/平方米的标准，极大地提高了地块的准入门槛，非大型品牌开发商很难入手，而政府目的也正是希望新城区的发展由高资质的企业进行落地实施。由于出让条件限制，地块最高限价不算太高。

  总体来说，一年多以来金湾主城区新增土地供应标准及要求的变化，说明政府正着力城市升级及建立新城区的开发标准，也预示着西部城区开发模式的质变，要求开发企业转型做城市运营商，注重持有和运营；2018年，随着多个品牌开发商进驻，金湾依然是珠海房地产市场的热点区域，值得关注和期待。