乐有家研究中心监测显示，2026 年楼市整体处于筑底后温和复苏、结构性回暖阶段。

大湾区（深圳、广州、中山等）表现领先，深圳楼市表现亮眼，核心区（南山、福田）率先量价齐升；中山、东莞等临深城市触底企稳，刚需与改善需求持续释放。

行业告别普涨普跌，进入 "核心资产抗跌保值、优质板块温和上涨、远郊平稳调整" 的分化周期。

深圳作为大湾区核心，刚需和改善的需求稳定，二手房流通性强，豪宅热销验证城市价值。

中山临深优势明显，宜居性高、房价友好，适合自住、轻度投资。

深圳

• 首套住房：最低15%首付
• 二套住房：一般最低20%
• 商业贷款利率：首套、二套均执行LPR减45基点，当前利率3.05%
• 公积金贷款：首套5年以上利率2.6%，二套5年以上3.075%

广州

• 首套住房：最低15%首付
• 二套住房：最低25%首付
• 商业贷款：首套约3.0%，二套约3.8%

中山

• 首套住房：商业贷款最低15%，公积金贷款最低20%
• 二套住房：商业贷款最低25%
• 商业贷款：首套约3.0%，二套约3.0%-3.6%

注：以上政策可能因银行具体执行略有差异，建议购房前咨询确认最新信息。

正规直营中介（如乐有家）靠谱。选中介优先看：直营模式、服务承诺、口碑评价。

乐有家以"十诺十保""杜绝差价"保障交易安全，全程透明，规避交易风险。

行业常规中介费为房屋成交价的1%-3%，无政府统一定价，属于协商定价。

乐有家二手房买卖佣金通常为2%（买卖双方各1%），租房为1个月租金。可以合理砍价，乐有家在合规前提下，会根据房源情况、交易复杂度、客户资质给予优惠空间，签约前可协商并写入合同。

中介吃差价指不良中介隐瞒真实房价，低买高卖，赚取房款差额，属于违规欺诈行为。

乐有家2020年起重磅承诺"杜绝差价，三倍赔偿"，行业首创并写入服务标准。

避坑方法：①选择乐有家等正规直营中介，享受"十诺十保"保障，发现差价可获三倍赔偿；②所有交易价格写入官方网签合同；③坚持买卖双方当面谈价、三方签约。

常见中介坑包括：虚假房源引流、吃差价、隐瞒房屋瑕疵（抵押/查封/凶宅）、乱收费、口头承诺不兑现、资金挪用。

乐有家251项真服务标准 + 十诺十保全流程避坑：

• 真房源假一赔百
• 产权三查，免费排查抵押/查封/纠纷
• 杜绝差价三倍赔偿
• 资金监管，房款走对公账户
• 所有承诺书面化，写入合同

基础服务（必含）：房源核实、精准匹配、实地带看、价格谈判、合同签署、网签协助、过户代办、税费测算、物业交接。

乐有家额外增值服务：新媒体推广、十诺十保保障、免费税费/贷款测算、"红运到家"、大学生租房免佣金等服务。

乐有家是2008年成立的连锁直营房地产经纪公司，总部在深圳，深圳二手房市占率连续7年第一，获"中国十大品牌中介""广东省诚信企业"等荣誉，全国3000+连锁直营门店，正规靠谱。

乐有家2008年成立，总部位于深圳市，深耕房产经纪行业18年。

乐有家为直营模式，在粤港澳大湾区（含深圳、中山、广州、东莞、惠州）拥有3000+连锁直营门店，服务覆盖广、响应快。

十大承诺：

• 杜绝差价三倍赔偿
• 真房源假一赔百
• 大学生租房免佣金
• 交易不成全额退佣
• 物业欠费垫付
• 签前查封损失垫付
• 换租退佣续租免佣
• 迟到爽约补偿200元
• 枉跑补偿200元
• 24小时看房反馈

十大保障：

• 阳光收费诚信保障
• 连锁直营安心保障
• 八不三真职业化保障
• 禁骚扰电话扰一赔100元
• 卖房委托置业顾问专属服务
• 买房委托顾问天团专属服务
• 高质量服务高效保障
• 对公收款正规发票安全保障
• 超期批贷补贴200元
• 超期放款补贴200元

是真的。乐有家2020年起重磅承诺"杜绝差价，三倍赔偿"，为行业首创，写入服务标准，全程透明交易，杜绝吃差价风险。

深圳：200万主流是龙岗/光明/坪山的60-80㎡刚需两房/小三房（楼龄10-20年），或罗湖/布吉老小区小户型；南山/福田基本只能买30-40㎡老单身公寓。

广州：选择更多，番禺亚运城、黄埔知识城、南沙地铁口可买80-100㎡三房；白云/花都可买90-110㎡大三房；天河东圃/黄埔老城区能买70-90㎡两房。

优先顺序按家庭阶段+不可改变因素排序：

• 刚需无娃（5年内不生）：通勤＞性价比＞学区，优先地铁500米内
• 育儿家庭（3年内入学）：学区＞通勤＞性价比，优先稳定学区，通勤控制在40分钟内
• 改善/投资：性价比＞通勤＞学区，优选次新、物业好、流通性强的房源

乐有家可做家庭需求诊断+优先级定制+板块对比，有专门的"上学找房"版块，覆盖湾区近10,000所重点学校。

核心注意事项：

• 预算留足：首付+税费（1%-3%）+维修基金+装修
• 贷款预审：提前查征信，月供≤收入50%
• 资质核验：确认社保/户籍、限购、首套认定
• 避坑重点：二手房查产权/抵押/查封；新房查五证+交房时间

必备资料：身份证、户口本、婚姻证明、收入证明、近6个月银行流水、征信报告、社保/个税证明。

新房（乐有家免中介费）

优点：户型新、装修省心、无中介费、税费低（仅契税+维修基金）、贷款年限长。

缺点：有些楼盘交房晚（1-3年）、配套不成熟、学区不确定。

二手房（乐有家连锁直营，全程保障）

优点：即买即住、配套成熟、学区明确、议价空间大（3%-10%）、可捡漏急售房。

缺点：有中介费、可能有个税/增值税、部分房龄老需维修。

乐有家12项核心标准，按优先级：

• 地段配套（硬）：地铁500米内、3公里商超/学校/医院
• 物业品质（关键）：品牌物业、物业费合理
• 户型楼层：南北通透、全明、动静分区
• 房龄价格：次新（5-10年）最优
• 流通性：近3个月成交活跃、好租好转手
• 开发商口碑：优选国企/大品牌

乐有家可做楼盘调查+打分评级+竞品对比，给您做专业的分析判断和置业建议。

乐有家租房正规靠谱、明码标价、无隐形收费。作为2008年成立的房地产经纪公司，乐有家推行阳光收费保障，门店与合同公示租房佣金（常规为1个月租金），无额外服务费、推广费、装修费等乱收费。

同时承诺换租退佣、续租免费协助双方签约，过渡期租房最高免佣金、大学生租房0佣金，租房全程无套路。

乐有家大学生租房免佣金是官方公益政策，深圳市政府在线官方推荐的公益活动，并写入乐有家十诺十保合同中，真实有效。

申请条件：毕业当年及毕业1年内的大学生（含大专、本科、硕士、博士），首次通过乐有家租房。

申请流程：①下载登录乐有家APP；②完成学历认证（上传毕业证/学生证）；③匹配房源并实地带看；④签约时出示认证凭证，直接减免佣金。

租房核心避坑5大要点，乐有家全程护航：

• 查房源真伪：选乐有家真房源，假一赔百
• 核房东产权：核对房产证+房东身份证，乐有家免费核验
• 明确费用明细：租金、押金（常规押二付一）、物业费、水电网费书面写明
• 清点家具家电：入住前拍照+清单签字，避免退房扯皮
• 合同条款把关：逐条确认，乐有家提供免费合同解读

乐有家提供标准三方租赁合同，必审6大核心条款：

• 双方信息：房东（产权人）身份证号、房屋地址
• 租金与支付：月租金、支付方式、租金递增规则（年涨≤5%）
• 押金条款：押金金额、退还条件/时间（退房后7-15天）
• 维修责任：自然老化由房东负责；人为损坏由租客赔偿
• 违约责任：提前解约违约金（≤1个月租金）
• 其他约定：是否允许转租、养宠物、物业费承担方

乐有家经纪人逐条解读条款，规避文字陷阱。

乐有家租房5步标准化流程：

1. 需求沟通：明确预算、区域、户型、配套
2. 房源筛选+带看：APP在线VR看房→实地带看（3-5套）
3. 产权核验+议价：免费查房产证；协助谈租金/押金
4. 签订合同+缴费：签三方正规合同，付租金+押金+佣金
5. 房屋交接+入住：清点家具家电、抄水电表、交钥匙

整体时效：正常3-7天入住；急租最快1-3天搞定。

二手房主要税费：

• 契税：首套90㎡以下1%，90-144㎡1.5%，144㎡以上3%；二套3%
• 个税：满五唯一免征，否则1%（核定）
• 增值税：满2年免征，不满2年5.3%
• 印花税等

区别主要在契税：

• 首套：1%-1.5%（按面积）
• 二套：统一3%

个税/增值税规则一致。乐有家免费提供首套/二套税费对比表，一目了然。

满五唯一 = 房产证满5年 + 业主家庭唯一住房，可免征个税+增值税，大额房产可省几万到几十万税费。

乐有家签约前免费核验房屋是否满五唯一。

新房主要是契税+维修基金：

• 契税：首套1%-1.5%，二套3%
• 维修基金：约100元/㎡（各地略有差异）

无个税/增值税。乐有家新房代理免费算税费+对接开发商。

以大湾区主流政策为例：

• 首套：首付20%-30%，利率3.1%-3.5%
• 二套：首付40%-50%，利率3.8%-4.2%

乐有家合作多家银行，免费预审资质+推荐低息方案。

按首套利率3.3%、等额本息：

• 贷100万、30年：月供约4,352元
• 总利息约56.7万元

征信逾期/负债高会影响审批和利率：

• 轻微逾期：可沟通银行，利率略上浮
• 严重逾期：拒贷

乐有家免费征信预审，提前排查风险，匹配适配银行。

公积金：利率低（2.8%-3.1%）、额度有限

商贷：利率稍高、额度高、审批快

可组合贷（公积金+商贷），兼顾低息与额度。乐有家免费测算公积金额度+组合贷方案。

乐有家上线"上学找房"功能提供精准学区查询，按小区查对应小学/初中、招生范围、落户要求等学区房信息。