深圳法院拍卖房能买吗

司法拍卖房可能会遇到的几大主要法律风险。

1、实物风险

拍卖公告中，都会有这样一句话：标的物以实物现状为准，法院不承担本标的瑕疵担保责任。

房产标的现状包括但不限于地理位置、房屋结构及附属设施、房屋实际用途、装修情况、周边配套、物业服务水电气、小区环境等，请务必实地看样，详细了解。

一般来说，房屋内家具、电器及可移动物品不包含在拍卖范围内。房屋外观、结构、固定装修及内在质量以移交时的现状为准。房地产的实际面积以交易过户时登记机关登记为准。法院对房屋外观、质量、结构、固定装修损坏、房地产面积差异等不作担保，由买受人自行承担相关责任，由此产生的问题也不影响拍卖成交结果及成交价格。如果拍卖房存在违章搭建，那么拍卖面积和实际登记面积可能不ー致，并且买受人必须要自行拆除违章搭建后才能正常办理过户。

2、保证金规则

参加法拍房竞拍需要竞拍人提前交纳起拍价10%左右的保证金，如起拍价350万元，则保证金为35万元。如果竞拍成功但是悔拍，保证金将不予退还。关于成交规则，法拍房遵循一人参拍即可成交。如果竞买人以试试看的心态举牌一次，最终有且只有竞买人ー人一次参拍的话，那这套房子就以竞买人的出价成交。

并且，按照《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第24条，梅拍后重新拍卖的，原买受人也不得参加竞买。

3、货款风险

法拍房的竞买公告中一般规定，买受人在拍卖成功后的10-20天内缴足尾款。时间非常有限，因此，如果资金短缺需要申请货款，那么货款手续必须在考虑参加竞拍初期就着手办理。如果货款没有及时拿到，短时间内又凑不齐全款，超过规定期限，那么不仅房子没买到还亏了保证金。

4、税费问题

税费是法拍房非常重要的问题。法拍房的最终支付费用=拍卖成交价+税费+拍卖佣金+其他费用(如配资成本等)。一套200万左右的住宅，如果房主为个人，房屋不满2年非唯一，税费差额高达17万多而法院的公告中并不提供房子是否满五唯一等这类具体信息。

举一个极端的例子，去年有一位竞拍人以369万元拍下某地区某花园小区房产，事后经计算发现税费高达242万元。如果以拍卖价成交这位竞拍人至少要支付611万元，高出市场成交价格45万元。原来这套房子原先由公司持有，登记总价不足5万，与成交价相差太大，按照当地政策，土地增值税按差额的60%收取。这一间拍卖房之前被拍中后也被悔拍，原因就是因为高额税费。

房产过户税费可能因房屋用途(住宅或非住宅)、买卖双方身份(个人或企业)、房屋面积和卖方拥有的房产数量、房屋交易年限、当地房产政策等存在较大差异，请务必提前确认税费金额及承担方。如房子上一手交易未出证，则过户要交2次税。除税收外，房产还可能存在欠缴的物业、水电气暖等费用，需竞买人自行了解由谁来承担，逐一核实确认。

5、租赁问题

房屋有租赁的情况下，若租赁为有效租赁，拍下房产后租赁关系并不自然解除，需竞买人提前确认租赁关系及处置方式。如果需要解除有效租赁、变更租赁条件等，需竞买人确认是否存在障碍，是否需要承担额外费用等。如果是无效租赁，买受人可以向法院主张合同无效。

举一个真实案例，某房产标的公告写明房屋“租赁期19年”，竞买人参拍前未仔细阅读公告，拍下后，去办理手续时发现租赁合同无法解除.无竞买人只能放弃此标的物，损失保证金20万。

6、腾房问题

有人居住或者放置物品的房产，需要竞买人先白行确认是否存在清场障得，法院如果不负责清场，需自行想办法处理。

如果民间借贷的抵押合同没有在房管局对抵押物进行登记，那就不存在抵押权。这类债主可能在拍卖后对新业主进行骚扰，需要报警解决。

总体来说，清场问题主要集中在4类人群中。第一类是原权利人，虽然法院已强制执行，但是原权利人坚持不离开房子，特别是老弱妇孺孕人群清场难度较大；第二类是债权人，原权利人有其他债务未解决，债权人占有其房屋；第三类是无效租赁的人，租赁合同不被法院认可，但是其依然凭借租赁合同占有房屋；第四类是身份不明的人。

7、土地性质

如房产土地为划拨性质，则无法正常过户，例如经济适用房。按照政策，过户需额外申请政府审批同意并额外缴纳土地出让金。举一个例子，执行法院在描述中说明土地性质是“划拔”，竞买人并未发现或理解，拍下后去办理过户时，划拨土地无法过户，如需过户，需要申请政府审批同意并纳土地出让金，最终客户选择放弃保证金。

8、注意时机

此处的时机指拍卖出手时机。法拍房最多经历二次拍卖，首拍起拍价不低于房产评估价的70%，如果没有人参拍，则进入第二次拍卖拍的起拍价最低是70%*80%，即评估参考价的5.6折。如果到变卖程序，房产价格降到保留价。

从理性投资的角度，拍卖过程中出价不宜超过首拍起拍价的10%后续还有税费等支出，要保证最终的投资收益。

湖南法拍网建议大家在购买法拍房的时候：实地调查，走访物业、工商、街道办、周边房产中介机构，访谈邻居、小区保安等，调取内档资料，制作尽调报告。了解税费情况，了解租赁情况，了解，注意腾房问题等。

最后，更多法拍房知识，注意事项，以及长沙优质法拍房的房源信息，都可以在湖南法拍网上看到哦，欢迎大家来看，也感谢大家关注我们哦，我们会写出更多优质的法拍资讯内容，让大家更加了解法拍房。

对于司法拍卖中的税费问题，现有的法律规定主要有以下两个：
第一， 国税函[2005]869号《关于人民法院强制执行被执行人财产有关税收问题的复函》第四条规定，鉴于人民法院实际控制纳税人因强制执行活动而被拍卖、变卖财产的收入，根据《税收征收管理法》第五条的规定，人民法院应当协助税务机关依法优先从该收入中征收税款。由此可见，司法拍卖价款应当包含被执行人应当缴纳的税费，以此来保证税务机关的税收优先权。
第二， 2017年1月1日起施行的《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》(以下简称《网拍规定》)第三十条规定：对网络司法拍卖本身形成的税费由谁承担作出了明确规定：应当按照相关法律、行政法规的规定，由相应主体承担;没有规定或者规定不明的，人民法院可以根据法律原则和案件实际情况确定税费承担的相关主体、数额。
对于房产转让中的税费承担的规定散见于各类法律、行政法规中，经过整理归纳如下，在房产转让中卖方需缴纳增值税、土地增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、个人(企业)所得税、印花税等;买方需缴纳契税和印花税等。

司法拍卖房除了价格会低于一般的市场价之外，权属关系因为经过法院处理，一般都较为明晰，竞拍者基本可以不用担心房产是否存在权属纠纷。但竞拍前，也应注意一些具体事项：
1、评估价与市场价的比较（是否划算）；
2、是否有实际使用人；
3、标的房产内是否存在长期租约（买卖不破租赁）
（2、3事项均涉及房产的清场和竞拍者实际入住、使用司法拍卖房的问题）；
4、是否有工商注册登记未涤除；
5、是否有未交清的水电费、物业费等费用；
6、需要缴付的税费（税费政策复杂且多变）；
7、是否有足够的经济实力在竞拍后7天内付清全部款项等。