深圳新房购房流程

　　房地产开发报建流程
　　一、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段
　　土地证和建设用地规划许可证、规划要点批复是进行房地产开发的前提。土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率、建筑密度、停车位配置要求这些指标都在这个批复里体现出来，包括现在的那个小户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来。
　　一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证（以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。这绝对应该是必须的程序。因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。　　　　　　
　　新城乡规划法第三十八条：在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。
　　以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。
　　城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。　　　　　　
　　二、立项、环境评估、房地产开发资质
　　立项主要考察的是项目的投资额及可行性。环境评估与房地产开发资质都完善就不做过多说明。
　　三、总平面审查阶段
　　修建性详细规划审查。这个阶段就是审查小区的总平面规划图纸，也就是审一个小区的建筑物都是怎么排的，每栋单体建筑有多高，有多大，各栋单体建筑之间怎么间隔，间距是多少，日照够不够，总容积率是多大，有没有超过规定的容积率，建筑密度是多少，进出小区的道路怎么安排，是不是符合消防规范，等等，这些东西都是非常的专业的。　　　　　　
　　四、管线综合审查、排水许可证
　　管线综合审查是规划部门的专业审查内容之一。管线综合包括三大项：小区给排水管线、强电线路、弱电线路，这三项综合起来考虑，根据各项设计规范科学统筹安排，放到同一张图纸上。　　　　　　　
　　排水许可证是市政部门发的，这个东西管的是管径和流量，以及连接市政管线的位置。然后这个东西反过来又影响管线综合设计，事实上是一回事。
　　五、单体审查、建筑工程规划许可证
　　单体设计就是在总平面规划的基础上，落实单体建筑的设计方案。关键就是落实各空间的大小尺寸。审完单体设计，设计公司再细化一下出建筑施工图，就可以申领建设工程规划许可证。（说明一下：新民居建设规划局专门出示了一份办理建设工程规划许可证得流程及需要提交的材料。）
　　六、消防专项审查；节能审查、施工图审查
　　消防专项审查不用做过多的考虑主要由施工队去办理。
　　在领取建设工程规划许可证之后，设计公司在建筑施工图的基础上再次细化，完成结构施工图、水电施工图等等全部施工图及结构计算书等，完成节能设计，做一个节能计算书，就可以开始这两项审查了。
　　施工图审查是收费项目，所以一直都是名义上的市场化，事实上的垄断化。
　　七、质量监督、安全监督　　　　
　　质量监督站和安全监督站都是建设部门下属机构。拿施工许可证之前，必须得去两个站办审批手续。
　　八、施工招投标、监理报建　　　　
　　根据我国现行《招标法》完成施工招投标；监理报建手续一同完成。
　　九、施工许可证
　　施工许可证所须材料基本上是上面全部手续一个汇总，缺一不可。　　　
　　十、放线、验线
　　图纸画出来之后，要把图纸上的建筑物在实地上落实一个具体的位置，要测量，定坐标，这个就叫放线。放线一般是规划部门下属的测绘院或类似的测绘机构干。正式放线的前提是领取了施工许可证。放线后，测绘院会发出一份放线册。
　　放线完毕，施工单位照着这个边角点施工，完了之后就做验线。一看这个建筑的确是按图纸建起来的，没超出边线，测绘院就出验线册。　　　　
　　十一、预售许可证
　　预售许可最重要的条件是：高层建筑结构完成3分之2，低层建筑结构封顶。
　　现在办预售许可，都要做价格公示。交易价格必须明确到套，单价必须清晰。　　房管部门下属的房屋测量部门，根据开发商提供的图纸，事先算一个面积。这个叫预测绘。在竣工之后，到实地测量，就是实测了。　　
　　十二、规划、消防、人防、管线、质量等专项验收，竣工验收备案，交楼
　　规划验收：主要是验收各项规划指标是否超标。　　　　　　
　　消防、人防和管线验收：都是由这几项专业的施工单位搞定。　　　　
　　质量验收：竣工之后，施工单位、开发商、监理单位，合在一起整个验收报告出来就行了，然后交给质监站备案。　　　　　
　　质量验收和各专业验收都完成了，规划验收也完成了，就是最终的到建设局去搞竣工验收备案。　　　　　　
　　竣工验收备案完成，是法定的正式交楼条件。没有这个竣工验收备案表，业主可以拒绝收楼。

一、 买房子时注意的事项：
1、开发商的开发经营资格必须合法。就是开发商必须具有《企业法人营业执照》和《房地产开发企业资质证书》，并在其资质规定的业务范围进行开发的；
2、开发建设的手续必须合法。开发项目必须取得《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》；
3、经营行为合法。现房销售除上述条件外必须经过验收合格，项目道路、给排水、供电、供气、供热、通讯和绿化等配套建设已经完成或者已经确定完成日期，落实了拆迁安置，落实了物业管理，并且按规定向房地产管理部门验核了《房地产开发项目手册》；期房预售除上述条件外还必须取得《商品房预售许可证》。
4、在签订合同时，一是要选用国家工商行政管理局和建设部的《商品房买卖合同》（示范文本），该合同文本内容比较全，并且规范；二是注意把开发商承诺的内容写进合同。
5、如果你买的是住宅，在交房时，要向开发商索取《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。
办房地产权证时应该注意： 产权产权面积和合同面积是否相同，如果不同，可以根据建设部《商品房销售管理办法》处理，另外办理了《房屋所有权证》后，还要办《土地使用权证》。相关费用注意除了楼上那位说的外，还有交易费和测量费，是应该开发商出的，但是开发商经常利用购买人不熟悉法规，转嫁给购买人.
二、购房流程

购买商品房流程第一步：签订认购书
商品房正式销售工作开始后，一般会设立售楼处，购房人在认可本项目后，可到售楼处签订认购书，并缴纳订金。销售方应实事求是地向购房人介绍项目的进展情况，并将签约须知及有关的宣传资料和法律文件交给购房人。
签订认购书是商品房销售程序的一个环节，买卖双方签订认购书的主要内容包括：
（1）开发商名称、地址、电话；销售代理商名称、地址、电话；认购方名称、地址、电话、身份证件；指定律师所名称、地址、电话。
（2）认购物业的楼层；户型；房号；面积。
（3）房价。包括单价；总价。
（4）付款方式。包括一次性付款；分期付款；按揭付款。
（5）认购条件。包括：定金金额；签订正式契约的时间、地点；付款地址和帐户，签认购书至正式签约期间违约补偿方式和争议解决方式。
当签订完认购书后，销售方应给购房人《签约需知》，以使购房人清楚下一环节及签约有关细节。签约须知主要内容包括：
（1）项目法律文件：国有土地使用证号、销售许可证。
（2）购房人应携带的有效身份证件。公司应携带的文件、购房批文等。
（3）房款支付方式。
（4）购房应缴纳的税费说明：印花税、契税、手续费、房产权属登记费、权证工本费、权证印花税。
购买商品房流程第二步：签订买卖契约
购房人在签订认购书后，应在认购书中约定的时间内到指定地点签订正式契约。契约包括：内销商品房销售契约、内销商品房预售契约、外销商品房销售契约、外销商品房预售契约、经济适用住房买卖契约等。
签订买卖契约是整个购房程序中最重要一环，契约也是销售中最重要的法律文件。契约一般为一式肆份，其中正本贰份，开发商和购房人各执壹份。副本贰份，开发商和当地房管部门各壹份。契约的主要条款包括：
（1）土地使用证号及使用年限
（2）商品房销售许可证号
（3）房产名称及购房人购买房产的类型
（4）所购物业的楼层、面积、房号、户型、交付使用日期
（5）房价款。包括单价和总价
（6）付款方式
（7）双方违约条款
（8）保修条款
（9）买方接受物业管理公司管理条款
（10）预售登记
（11）房屋转让
（12）房屋过户
（13）纠纷、争议的解决方式
（14）附件一：房屋户型图
（15）附件二：装修设备标准
（16）附件三：共有共用部位 同时购房人与开发商还可就其它内容签订补充条款。
购买商品房流程第三步：预售登记
买卖双方只有办理完预售登记后，契约方能具备法律效力。买卖双方应在契约签订后30日内，到所属房屋土地管理局市场处办理。同时交纳印花税。在此期间，买方如转让其所购房产，买方与受让人应在契约上做背书，在背书签字之日起十五日内，双方持有关证件到市场处办理转让登记，在转让登记申请表上签字，市场处在办理转让登记之日起十日内通知卖方。
购买商品房流程第四步：签订管理公约，办理入住手续
当购房人按契约有关条款约定付清房款后，开发商入住通知单，并安排购房人与物管公司接洽。物管公司将给购房人出具物管公约和收费标准。当购房人与物管公司签订管理公约并付清管理费后，就可以拿钥匙入住了。
购买商品房流程第五步：办理产权过户，领房产证

1、交钱时要注意收据上每笔金额的用途（如购房款、大修基金、各项税费、水电气闭路电话等的初装费等）要一一写明。
2、签购房合同要注意对已交或所欠金额的大小写，各项违约责任的赔付条件，交付时房屋的达标要求包括内墙、地、顶、门、窗以及防水处理、外墙、楼道、房屋面积、公摊面积等的说明。
3、检查房子要检查内墙、地、顶、门、窗以及防水处理、外墙、楼道、房屋面积、公摊面积等是否与合同一致。面积涨缩不能超出3％。超3％以内买方按买房时单价据实补付给开发商；缩3％以内开发商按买房时单价的双倍赔付给买方；面积误差不管涨缩买方都可以要求退房，3％以内按银行同期活期利息退款。
注意的费用:1、税费——房款之外首当其冲的款项

购房者购房除去容易计算的大头开支--购房款外，向房产局、税务局交纳税费便是房款中首当其冲的款项了，税费主要包括以下几项：
　
印花税：印花税为房价的0.03％，在交易鉴证时交纳；
契税：契税是房价的1.5％，交易鉴证时交一半，入住后拿房产证时交另一半；
交易管理费：一般是每平方米3元，也在交易鉴证时交纳；
房产证工本费：5元到20元不等，如果产权人不只一位，则副本会另外收费，每本5元。
此外还有权属登记费、测绘费等费用，合起来一般是500元到800元之间。　
以100平方米、房价为40万元的房屋为例，这一部分的总费用为7000元左右。
　　　　
2、 入住费用——房款之外的最大开支

购房者入住时，还有一些具体的费用：
防盗系统费用：例如楼下大门的对讲机、安在各家各户的红外线探头等。这个费用各楼盘不等，基本在800元至1500元之间，但智能防盗系统不普遍；　
管道煤气开通费：现在武汉市最高的是3500元；　
有线电视安装费：一般是200元左右，如果不只安装一处，则每个插口多加50块钱；电话安装费、宽带上网费：这类收费一般要和电信局具体联系。　　
交给物业管理处的有以下几种：
预交3个月的物业管理费：按各小区具体收费标准而定，正常情况下是两种标准的综合--一是发展商的承诺，一是物价局的规定。如果收费过于夸张，业主有权去物价局查询；
水电周转金：各200元；　
装修保证金：一般是1500元（不是每个楼盘都有此项费用）；　
淤泥清运费：根据路程与交通便利情况而定；　
物业维修基金：也有新旧两种收费标准，一般是房价的2％。　
还拿100平方米、房价为40万元房屋为例，按正常价格计算，这一类的总费用为12000元左右。

3、按揭时的费用——也是一笔不小开支

办理按揭，除每月还款外，办理手续时，还需交纳的有：
保险费：贷款额×1.2倍×1‰×年限×折扣；　
律师费：有的是按每单计算，一般每单200元到500元之间；有的是按房价来计算，收费标准是2‰。一般来说，前者收费标准习惯针对小面积单位，后者主要针对大面积单位。　
印花税：金额为房价的十万分之五；　
公证费：一般在200元到300元之间；　
他项权证费：一般也在200元到300元之间；　
同样拿100平方米、房价为40万元的房屋为例，按正常价格计算，这一类的总费用为4300元。