2015年11月深圳房价破4.5万元/平方 米，环比上涨33.2%；广州房价才1.5 万元平方米，环比是8%，差距达到3倍 与4倍，但商品房库存去化时间基本都 在7个月以下。由 于网签量均大于新增 供应量，广州楼市的库存量已经悄然降 至一年多来的新低位。阳光家缘的数据 显示，截至2015年12月13日，广州一 手住宅可售货量为
为877.14平方米，一年以来首次跌破7 万套的库存水平。按照过去11个月的 月均网签数量计算，去化周期已下降至 7个月水平，基本 上讲，广州楼市库存 警报当前已经暂时解除，不存在供大于 求局面。但是未售即期房库存达到 14.4474万套，总面积为1837.02万平 方米，说明潜在供
未来总体供求平衡。
可以负责任的讲，广州房价没有深圳那 么凶猛上涨，那么火爆暴
没关系。主要是与一个城市的产业结构 的合理性、人口与资金及资源的集中 度、市场化程度、改革的程度有关。另 外是市场供求、需求的生长等市场自身 问题有关。未来长三角与珠三角及京津 冀一体化地区、长江经济带、一路一带 的城市是投资的最值得关注区域。正如 银行家所讲，目前广东正处于产业转型 和产业升 级的过程中，而广州刚好处 在产业转型和升级的核心地带。产业的 转型与调整对房地产的影响非常大，广 东的房地产还是跟着其他产业的调整而 调整的，广州不例
业新的增长点尚在积极培育过程中，而 同时一些相对低端的产业向外调整，其 中包括一些劳动密集型的产业，这一定 程度上会导致人口外流。产
口、资金等各种资源的聚集情况，对一 个城市房价的影响很大。
当前广深房地产市场差距越来越大，不 单是城市综合竞争力，就连
不过深圳了。一样是一线城市，一样是 国际大都市、同样是广东的最大城市， 广州房价与涨幅都没有深圳那么高、那 么大，主要原因竟然是输在外来人口流 入量与收入水平增速及市场供求、产品 结构、经济增长质量、产业结构、城市 发展模式、财富与资金增速等上。深圳 经济发展的硬、软件不断的更新，旧城 改造与城 市规划及经济发展协调。而 广州自2010之后则一直处疯狂的造新 城之中，政府负债不断的导致卖地财政 创新高。广州亚运会投入了多少钱？当 时的官方说法是 “超1200亿元”——仅仅 是这个数目，就已被誉为“史上最贵亚 运会”。中国工程院院士钟南山说：“总 投资2577亿元，其中广州投资1950多 亿元，带 来债务2100多亿元。背着这 么大的债务，广州搞民生的钱不知从哪 里来。”
特别是广深产业、人才、城市发展途 径、政府执政思想的差别。一
应该说广深两座城市的GDP总量与质 量、资金流入量、产业聚集度、产业结 构、人口净流入、世界500强企业、科 技创新企业、互联网企业的数量、富豪 榜上的人数、小学生人数的增减、总会 的小费高低都不同，广州更多是依靠传 统产业与卖地及政府债务发展经济。另 一方面是广深的房地产市场土地、住宅 供应与住 房供应体系不同。举个例 子，万科有意把集团新总部搬到深圳南 山区，这一搬，可不只是牵涉万科一家 ——万科计划在总部基地引入一大批它 的国际战略合作企业，
铁狮门、黑石、凯德、新世界、 Hines、GIC、KKR、SEARS等。
三是城市房地产发展途径也不同。深圳 不断发展服务业、金融业、
新，人才培养等发展经济。在严重缺乏 住宅供应，“旧城改造”模式已经成为住 宅供应的最大份。广州则是疯狂的造新 城与疯狂的负债，钱去哪里了？广交会 已不如往日。四是广州的城市新城过 多，并且非常的密集，缺乏人口与产业 支撑。对于整个广州来说，好处是整个 城市的骨架被拉大了，城市发展空间理 论上也就更 大了。但是，骨架拉大之 后，如果产业没跟上，那么整个城市的 房价必然就会被稀释。如市场上评论所 讲，相比广州，深圳更热衷的是“旧城 改造”而不是“新城开发”。
在深圳，凡是名见经传的房企，几乎都 已涉足“旧改”项目，不管
企，都是其中的活跃分子。这两年，深 圳几乎没有住宅用地公开出让，商品房 货源主要依赖于“旧改”项目。仅恒大一 家，据说在深圳就拥有15个“旧
备项目，预期总建筑面积高达770万平 米。“旧改”的好处是，城市处于渐进式 更新状态，而不是那种跳跃式的拔地而 起。单纯从房价生成机制来说，“旧 改”项目能够更有效地实现房价传导： 房价定多少，周边的二手房是很明确的 参考，而且，拥有成熟的城市资源作为 支撑。不像那些远离核心区的纯粹新 城，主要靠 想象力来定价——一旦新城 没有及时兑现它的美好规划，房价就被 打回原形。
如市场评论所讲，深圳创造了一整套已 臻成熟的“旧改”制度，甚 至可能是未来 整个中国可资借鉴的改革成果。在深 圳，哪怕是像前海自贸区这样造在一张 白纸上的新城规划，也并不是远离核心 区，它与已建成城区之间，也是没有 明显的城市断裂带的。广造新城，不如 深耕熟地。广州和深圳，用各自的名 字，验证了造城运动的关键问题：与其 广，不如深。值得庆幸的是，现在的广 州，似乎已
法，要把琶洲打造成“千亿级电子商务 总部集聚区”，努力引进了阿里巴巴、 腾讯等那些在互联网风口上飞的巨头 们。那些让人看到未来希望
才是吸引人留下来的根本理由。至于房 价高低，不过是一个表象而已。
广州二手房跟着一手房的房价上
一则是中原地产发布了2015年11月中 原（广州）领先指数。数据显示， 2015年11月中原（广州）领先指数为 490.0点，样本楼盘成交均价为23949 元/m2，环比上升1.29%，已连升8个 月，且11月涨幅扩大，幅度超过1%； 同比上升6.56%。二则是 阳光家缘的数 据显示，广州今年11月（不含南沙、 从化）二手网签超过6000宗，不仅是 2015年的最高峰值，更创下“穗六条”以 来新高。三则百城价格指
示，通过对北京等十大城市主城区二手 住宅活跃样本的调查，十大城市主城区
宅11月样板平均价格为29415
二手住
元/m2，环比上涨1.18%，同比上涨 12.12%。具体来看，深圳涨幅最大， 为41.20%；上海上涨 16.56%；武汉、 北京、天津、南京、广州涨幅在8.00% 以内。
广州市房地产中介发布的数据显示， 11月广州市中心六区二手住宅交易市 场中介促成的新增放盘面积与签约面积 分 别为31.69万平方米、34.98万平方 米，环比分别上涨53.23%及50.58%， 同比均上升超过130%。其中，中介促 成业务占市场总体成交的
均价为21289元/m2，环比微跌 0.37%。进入11月，受央行连番降 息、公积金贷款实行贴息同时提高额度 以及国家全面放开二孩等新一轮宽松政 策的促进，中心六区中介促成二手住宅 成交量扭 转上月的下跌趋势，环比大 涨逾五成，超越传统旺季“金九银十”成 交量，创“穗六条”以来新高。11月成交 环比涨幅显著一方面是因为市场交投升 温，另一方面 是由于“十一”长假期间网 签量较平时偏低，拉低了10月的整体 成交量，导致本月成交结构性上涨。
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