作为东莞“拓空间”重要路径，土地收储整备对于保障项目用地需求具有重要意义。近日，东莞市政府审议通过并正式印发《关于进一步加强土地收储整备工作的指导意见》（下简称《收储指导意见》）和《关于进一步完善土地收储整备补偿和利益共享机制的意见》（下简称《利益共享机制》），旨在解决全市土地收储整备存在统筹机制未完善、补偿标准不统一、具体操作待规范等问题。

两份意见构建了市级主导、规划引领、多管齐下、利益共享、综合保障的土地收储整备新格局，并确立了“基础补偿+增值共享”的总体思路和利益共享分成基本制度。通过提高产业、公配类等相对低收益土地收储整备补偿力度，明确对产业项目和公共设施的鼓励导向。同时明确保障集体经济发展和村民合理权益，鼓励镇街以税收奖励方式补贴储备土地用于产业项目的村集体。

优先保障公共服务设施和重大产业项目用地

《收储指导意见》突出了土地收储整备中的规划管控和引导。将土地储备五年中期规划列为国土空间规划体系的专项规划进行管理，经备案的年度土地储备计划不得擅自调整，必须严格执行并纳入考核。土地储备规划和计划优先落实公共服务设施、重大基础设施等项目用地，探索经营性项目配建公共设施或由建设主体承担配套公共设施建设义务，严控产业项目调整用途，鼓励工业用地合宗连片，拓展整体产业空间。

规划调整涉及非经营性用地调整为经营性用地、经营性用地提高容积率的，需经市自然资源局同意方可报市城乡规划委员会审议。《收储指导意见》下发后的新增出让用地，原则上应在出让合同中约定，出让期限内需改变土地用途的，由政府按原批准用途评估价收回。

综合运用规划用途、开发强度、配套要求等规划手段支持政府主导的土地收储整备，市级储备土地、轨道交通TOD综合开发地区享有规划用途、开发强度、配套要求等规划要素调整和年度计划指标优先权，提升储备土地综合价值。

重点地区内重点地块由市级主导收储

《收储指导意见》提出，土地收储整备工作机制为“一个平台，两级联动”。“一个平台”是指建立全市统一的土地储备库，实行储备土地的统一出库入库管理。“两级联动”是指土地收储整备工作中各镇街政府要依市土地储备中心委托承担本辖区内土地收储整备具体工作，设立专职机构或指定工作机构，接受市土地储备中心业务指导和监管，规范运行。

土地收储整备运行机制分为市级主导、市镇联合、镇街主导三种模式。通过在政府重点投资区域划定重点地区、重点地块，重点地区内重点地块以市级主导方式开展，由市土地储备中心主动介入收储和主导供地；重点地区内其他地块可以市镇联合方式开展收储整备，市镇协同推进；重点地区外地块可以镇街主导方式开展收储整备，简化收储整备方案编报和实施程序。

土地收储整备有五大实施路径，包括大片区连片收储整备、公有低效用地收储整备、司法拍卖土地收储整备、镇属经营性闲置土地收储整备和城市更新项目土地收储整备。

鼓励以产业项目税收奖励方式补贴村集体

《收储指导意见》明确了“基础补偿+增值共享”的土地收储整备补偿和利益共享思路，《利益共享机制》对此进行了具体细化。按这一思路核算的土地收储整备补偿和利益共享货币总额，原则上以货币方式统一落实所有补偿和利益共享。以等价值为原则，鼓励将货币折算为土地开发建设后地上优质项目的物业、股权等作为补偿，获取长远利益。

具体来说，市镇土地出让收入三种规划用途进行分成区分。通过划定重点地区，根据规划用途区分不同的市、镇分成比例核算。产业类项目土地出让收入扣除市级计提资金后，全部返还镇街。对于经营性项目，划定重点地区、区分收储方式。公共服务设施建设项目按此前的相关规定进行包干结算。

《收储指导意见》明确保障集体经济发展和村民合理权益，涉及物业的收益，原则上要求收储方以物换物，保障集体物业面积不因土地征收而减少。并鼓励各镇街结合自身实际情况，将产业项目范围内企业每年缴纳税收的镇街分成部分，按一定比例核算财政奖励村集体。

此外，《收储指导意见》还提出，在大片区连片收储整备项目范围内采用统筹补偿模式，加快推动大片区连片收储整备，为公共服务设施等规划价值较低的项目落地提供保障。鼓励各镇街通过规划统筹补偿或增值收益调节金，对不同地块的规划价值和补偿数额差异进行统筹平衡。同时还完善了国有土地收储补偿机制。