海南自贸港利好，肉眼可见。也难怪，它首推的总部经济及中央商务区地块，以“每亩最高2418万”的高价被摘牌，成交金额亮眼，关注者众多。而海南“4.22”最严调控政策实施已满一周年，除了对楼市近乎残忍的打压外，它到底对海南的土地市场有何影响，也需看个明白。

据网易房产统计，在全域限购第一年里（2018.4.22至2019.4.22），海南通过招拍挂方式成功出让地块109宗，成交土地面积约368万㎡，土地成交款119.5328亿元。这成绩与大幅紧缩的2017年土地市场相比，其成交规模及成交金额均进一步下跌，其中成交金额降近4成之多；而与2017年“楼板价涨一倍”不同，政策重拳之下，由于商服及其他用地增加，住宅用地成交大面积缩减，全域限购一年的平均成交楼板价暴跌33.36%。可见，海南土地交易市场同楼市一样，都不好过！（具体对比参数如下表所示）

值得关注的是，海南出台最严限购政策，不仅进一步抑制土地成本上涨，还加速了土地出让结构的调整。据网易房产统计数据显示，这一年里，海南的住宅用地出让规模大幅萎缩，70年宅地出让仅有25宗，不足出让宗数的3成，其成交可建面积约175万㎡，较2017年直降46%。而商服及其它用地出让规模却超出7成，共计84宗，其成交可建面积约484万㎡，较2017年增加了20%。这一降一涨，凸显了海南经济摆脱地产依赖和重构产业体系的决心。

△全域限购一年海南各用地类型成交情况，制图：网易房产

△2017年海南各用地类型成交情况，来源：海南锦诚

土地开发与区域发展一脉相承。从供应区域看，过去一年来，以海口、澄迈、三亚为主力，一南一北两大经济圈土地成交面积占成交总数的75%，土地成交金额逾90%，几乎包揽了全省土地成交业绩。而以东方、儋州为主的西线，土地成交表现也较为抢眼，其成交面积和成交金额，均挤进全省前5。总体来看，“海澄文”与“大三亚”经济圈作为海南自贸区（港）的发展先行区，更受企业青睐，同时也是过去全域限购一年里海南土地出让的重心。

风向再明显不过：以海口、三亚为代表的南北两大重点区域或迎价值“喷井”。更有业内预言，届时区域房价或将再翻一番！

诚然，过去一年来，肩负打造中国改革开放新标杆重要使命的海南，正在努力摆脱“房地产依赖症”，深度调整海南土地出让结构，重构产业体系，积极探寻发展新动能。

关于海南自贸区（港）的未来，你怎么看？欢迎在留言区互动，或加入“宅在海南”群一起交流探讨。

△数据来源：中国土地市场网，制表：网易房产