今年前5个月，相较于房地产销售市场的暖势，土地市场稍显平静。记者注意到，在惠城，除了潼湖生态智慧区两宗配套性规模用地出让，经营性用地均为小规模的村企合作用地。

　　直至月初，龙门县永汉一宗面积规模5.4万平方米宗地经过多轮争夺溢价282%，最终以6.9亿元被深圳中锴控股公司拍得，引起行业关注。这也代表着企业面对优质地块仍较为饥渴。

　　这也使得惠州市国土资源局日前发布的年度国有建设用地供应计划内容备受关注。按照计划，全市2018年商服用地和商品住宅用地供应规模将分别达到134.6万平方米、401.3万平方米。更让人关注的则是作为核心区的惠城用地出让计划显示，进入二三季度，在惠城区金山湖、江北、马安等多个片区都将推出多宗成规模的经营性宗地，总供应土地面积规模将达到107.5万平方米。

　　“优质的地块在目前市场是很稀缺的，尤其是在城市中心区域，金山湖、江北等片区供应地块都将达到数十万平方米规模，肯定会引来企业争夺。”多位开发商方面代表表示。

　　值得注意的是，该市场局面也引起了行业专家的关注。相关专家表示，优质地块进入市场满足市场需求是好事，但企业应该保持足够的冷静和理性。该专家认为，在现行的市场环境下，信贷环境压力、市场调控风险，以及价格监制的严格化等等，企业应进行详尽的考虑和统筹，严格防控风险，量力而行。

　　1 土地市场需求仍然较为旺盛

　　跟随粤港澳大湾区发展的趋势，房企抢滩布局惠州已成为近年来惠州房地产市场的常态。尤其在过去的两年中，碧桂园、恒大、海伦堡、中洲、新力等企业均迅速在惠州取得了超10个项目的布局。

　　不止于此，新城控股、蓝光地产、佳兆业、领地等企业同样发展迅速。此外，长期深耕惠州本土的开发巨头隆生企业、德威集团等也加速发力，惠州土地市场备受关注。

　　相较于前两年市场的火热，当前市场出现相对平静。

　　“企业拿地的途径大同小异，经过前几年的消化，目前二手地块交易市场优质的地块已变得非常有限，此外挂牌市场推出的地块也不多。”面对市场行情，惠州楼市资深策划人范忠洲认为，尽管部分企业确实取得了一定的规模布局，但紧随而至的企业仍然很多，土地供应市场仍处于供不应求。

　　多个开发企业负责土地拓展的相关工作人员在受访时也证实了该论断。一位开发商土地拓展负责人介绍，集团公司在惠州布局的策略是没有设限的，合适的土地都要尽可能收入囊中，“城区、惠湾，以及惠东博罗等县区，合适的地块都会去接洽”。

　　记者在惠州市国土资源局土地挂牌交易中心也看到，2018年前5个月的土地挂牌交易记录较少，以惠城仲恺为例，继去年11月份小金口多块宗地遭到保利、星河和领地三企业高溢价争夺之后，区域土地挂牌市场除了两宗位于潼湖的科创、商住地块规模较大，其余基本均为小型的村企合作地块。

　　然而，市场需求仍显旺盛。随着近日位于惠州龙门永汉一宗优质商住地块的挂牌出让，企业对于扩展布局的需求也得到释放。

　　5月中旬，一宗位于永汉镇七份村占地面积53416平方米，起拍金额为18076万元的住宅地块在竞价阶段出现激烈的争夺。最终深圳中锴控股公司旗下的惠州南昆恒福置业公司以69024万元总价拍得，溢价率达到281.85%，楼面地价则达到了6461元/平方米，刷新龙门县的土地价格水平。

　　2 面积最大宗地将出现在四季度

　　值得注意的是，随着商品房销售市场从二季度开始加速推售，惠州后续土地市场也将陆续迎来多宗优质土地入市。

　　据惠州市国土资源局日前发布的《2018年度惠城区经营性用地出让计划》公示的信息显示，进入二三季度，在惠城区金山湖、江北、马安等多个片区都将推出多宗成规模的经营性宗地，总供应土地面积规模将达到107.5万平方米。

　　其中宗地编号为金山湖JSH-B07-10、JHS-B07-15的商业、住宅用地将达到21.6万平方米；另外江北9、10号小区地块，以及马安阅粮畜牧场LJL-45-02、LJL-45-04、LJL-46-27-01也都将达到超15万平方米的占地规模。

　　而面积最大的宗地则将出现在今年第四季度，编号为桥东文头岭LJL-43-01-02、LJL-43-03、LJL-43-05，地块面积规模达到26万平方米。

　　与此同时，其他县区市场也将陆续发力。在该局同步发布的《全市2018年度国有建设用地供应计划表》中，包含惠城区的地块出让数全市商服用地和商品住宅供应规模将分别达到134.6万平方米、401.3万平方米。具体到市场最为关注的商品房住宅用地供应分布，在惠城区之外，仲恺、惠东和博罗分别将计划供应土地103万平方米、72万平方米和60.1万平方米。惠阳大亚湾和龙门则偏少，保持在20万—30万平方米左右。

　　“从政府供地计划列举的土地信息来看，这对企业来说将是很振奋的消息，尤其是主城区范围内的多宗土地，要规模有规模，要区位条件有区位条件。”某开发企业负责人看过该供地计划之后坦言。但他也担忧会引来企业争抢，进一步推高市场的预期。

　　对于企业来说，优质的土地入市是好消息，但难题也显而易见，谁能够最终拿到？会有多高的溢价水平？惠州世联行副总经理胡光宇认为，企业应该保持冷静和谨慎，充分结合企业自身的布局计划、融资能力等，量力而行。

　　3 企业应谨慎拿地“量体裁衣”

　　“对于土地市场释放的信息，最直观的感受就是担心，担心部分实力有限的中小企业竞价争夺。”胡光宇表示，这两年大型房企蜂拥进驻，土地市场的预期不断被推高，对于中小房企来说因为尚有项目开发显得理性，但现在既有项目基本都接近开发完，寻求新地块延续开发成为关注重心。

　　一位所开发项目在仲恺的本地开发商企业代表就介绍，现在项目已经进入到交楼周期，早就卖完了，不能找到新地块公司就将难以为继。“过去几年都一直在看地，两千的楼面价也觉得贵，现在都涨到四五千了，有时候就是想太多太保守了。”他谈起当前的土地市场价格时表示。

　　“企业拿地其实与市民买房是一个道理，只有价格不断上涨了之后才会觉得此前的价格实惠。”某个率先进驻惠州，目前已在惠州市场深耕10年之久的上市房企拓展人员介绍，以前觉得水口楼面价3000元太贵没拿，转手就被别的企业拿下了；惠博路区域地块楼面超过了2500元/平方米也觉得贵，也被其他企业收购；自己也是不断的在被市场所教育。

　　“尽管市场的需求旺盛，但对于企业而言，仍然需要更加综合的考虑，而不应该盲目拿地布局。”胡光宇认为，结合粤港澳大湾区的发展背景，惠州城市有着良好的发展潜力，但在现行的调控势头之下，限售限价，尤其是限价政策，企业需要考虑存在的政策的风险。

　　胡光宇以去年11月份备受市场关注的领地集团摘牌的小金口地块为例，地块摘牌的楼面地价超过6000元/平方米，再加上建安成本、资金成本、财务和营销费用等，成本价格就将破万，但在当前的市场环境下，区域的价格监制就控制在10000元/平方米以下的水平，这也使得存在的风险显而易见。

　　“每个企业的情况有差异，但是市场大环境是趋同的。”上海市城市经济学会高级经济师、地产评论员顾海波对此则表示，无论是收紧的信贷市场，还是调控政策，以及加剧的销售市场竞争，都需要企业充分考虑面临的环境和风险。顾海波说，在暖市的环境里企业是看不到危机的，但防控风险、量体裁衣永远都应该成为基本准则。

　　■声音

　　上海市城市经济学会高级经济师、地产评论员顾海波：

　　企业拿地应注重政策风险

　　从房地产市场的历史发展进程中可以看到，市场的风险和机遇是并存的。对于企业而言，惠州城市发展面临着良好的机遇，但市场风险也要同时看到，尤其是政策上的。

　　顾海波说，当前的宏观调控更关注的是探索和构建长效性的楼市调控机制，“四限”机制下保市民安居。

　　他介绍，尽管惠州暂未实施限购，但在限售和限价的制度上足够刚性也实现了平复和平稳市场的效果。因此企业拿地应该考虑城市各区域的销售价格监制水平，注重政策风险，而不是盲目争拍高价拿地。

　　惠州某行业观察人士：

　　采取措施，避免地价过度拉高

　　该观察人士认为，优质的土地引来市场争夺属于正常现象。对于部分致力于布局惠州的企业而言，能否取得优质地块代表着企业的占位，以及能否打造代表性项目。

　　他介绍，尽管市场的金融压力、政策风险都是存在的，但企业很多时候都是追逐市场追逐利益的，部分企业甚至存在“搏一把”的倾向，拿到优质地块又意味着融资和信贷支持的资本。

　　如何有效地避免市场过度溢价？该观察人士称，主管部门能否在挂牌交易过程中设置适当的一个价格限制，设置“最高价”，也能够避免地价的拉高带来房价的波动。