三个月内，从诞生佛山首宗熔断地块到广东首宗70年100%自持地块，桂城又火了一把。6月6日，万科以最高限价253115万元，竞自持面积100%、自持70年夺得桂城平洲宅地，折合楼面价约为15300元/平方米。

在“竞地价、竞配建、竟自持面积、竞自持年限”拍地规则不断升级的背景下，万科这位深度玩家，手中100%自持地块已增至三幅。除了两宗在北京海淀、永丰外，万科在南海拿下了第三宗100%自持地块。

作为“第一家吃螃蟹”的房企，万科缘何在桂城拿下其第三幅100%自持地块？有业内人士认为，在粤港澳大湾区、广佛同城优势不断放大的背景下，优越的交通区位优势、潜在的巨大居住需求等良好发展预期，都是促使万科落子桂城的重要原因。

大比例配建将辐射片区

究竟是哪块地成为广东首宗100%自持地块？

被万科收入囊中的南海桂城C22街区地块（下称“C22地块”），入口处写着“文盈足球公园”，目前尚是一片绿油油的草地。不远处还可见到南海老牌企业广东昭信平洲电子有限公司的大楼。

C22地块面积超5.5万平方米，地处南港路北侧，紧邻南港立交。向北经沙尾大桥到达广州芳村，向东经三山西大桥联通佛山南海三山新城。位于芳村、三山新城、平洲的交界，区位优势十分明显。

周边城市配套也很丰富。对面即平洲美食城，不远处即有平北小学、平北幼儿园、平洲二中等学校。1公里半径内，有平洲公园和映月湖公园两大公园。距地块2公里左右，是新加坡房地产龙头企业丰树集团在华南开发的首个商业项目南海怡丰城，总建筑面积约为15万平方米，拥有约230个店铺。

据交易公告，C22地块建筑容积须在1.2—3.0之间，为城镇住宅用地兼容批发零售用地。地块以“竞地价、竞自持面积、竞自持年限”的方式进行竞拍，最后以最高限制地价253115万元被万科竞得，折合楼面价约为15300元／平方米，且附加100%自持70年的条件。

地块规划中要求的配建不少。包括一规模在18个班以上（含）的幼儿园（托儿所）、在地块西南配建占地面积不少于5751平方米的社区活动中心，并配备不少于7100平方米的地下停车库。建成后，幼儿园和社区活动中心都将无偿交付给南海桂城街道办事处。

南海区国土规划局相关负责人表示，C22地块要求配建比例确实较大。这主要是由于该宗地块所在片区属居住区，且该区域今后将陆续推地。“上述配套设施建成后将为整个片区提供服务。”

南港路的北侧，另一知名房地产开发商保利地产的项目——保利万事达广场也已奠基开工。但笔者6月15日到达此处，从工地入口向里望去，只见荒地内堆积起一堆一堆土壤，暂时还没有重型机械或工人的踪影。

公开资料显示，保利万事达广场所在地是商服用地。2010年由佛山市南海兴业渔邨饮食服务有限公司以楼面价773.2元／平方米竞得，后由保利地产以合作方式取得，项目用地面积约5.12万平方米。

而与南港路相交的南港大街，是这一片区为数不多的商住项目华福御水岸。2014年开盘，2016年便售罄，如今只剩下少数二手房在售。华福御水岸高级职业顾问李翠凌说，去年该小区的单价还是1.6万元／平方米，今年就超过了2万元／平方米。而据安居客统计，该小区的二手房价已超过2.5万元／平方米。“现在周边的地块，一个被保利拿了，要建成公寓；一个被万科100%自持。华府御水岸的业主一般都看涨房价，除非急用钱，否则一般不会出售。”李翠凌说。

南海住宅用地交易模式已多次调整

以“苛刻”条件拿下地块的佛山万科未来将怎么做？他们已给出答案：“往城市配套服务商方向发展。”而此前在公开场合接受媒体采访时，万科已明确表示，“企业自持商品住房将全部用于市场化租赁，项目公司不会进行房屋销售，更不会出现70年‘以租代售’行为，自持商品住房出租租赁合同单次租期和租赁合同的签约行为严格按照政府相应规定执行，接受政府的监督和管理。”

早在2014年，万科总裁郁亮就提出，房地产“人人弯腰就可以捡到黄金的时代”已经一去不复返，如今的城市不仅需要住宅，也需要优质的配套服务。

这在业界也为人所津津乐道。中原地产市场研究部副经理黄志兴认为，相比过去单纯以销售房屋获利而言，目前万科已呈现出向“城市发展运营商”转型的趋势。“现在，万科正在尝试发展多种新兴业务，如商业地产、长租公寓、养老地产、医疗服务等。”黄志兴说。

“放眼整个房地产市场，相比去年，今年公寓销售也呈大幅增长趋势。这也说明市场还是有的。”黄志兴说，虽然万科此次拍下桂城C22地块不涉及销售环节，但北、上、广等一线城市已有相对成熟的长租公寓市场模式，万科若在该地块试水公寓租赁模式均有案例可循。

“具体来说，本次桂城C22街区是南海区首宗加入竞自持要求的地块。”南海区国土城建和水务局（国土）相关负责人表示，从去年底开始，根据省、市、区关于房地产市场调控的有关精神，南海区住宅用地土地交易模式从“竞配建人才住房”到“熔断”机制，再到今年的“竞自持”，已发生多次调整。

土地政策多次调整的背后，楼市热度不减是主要原因。五一期间，笔者走访桂城多个楼盘发现，以金融高新区、千灯湖地铁站附近的楼盘为例，不论一手房源与否，大部分价格已超3万元/平方米。

佛山本地某房产中介负责人透露，位于金融高新区地铁站附近的保利花园，部分二手房单价已超3.1万元/平方米；而位于千灯湖地铁站的中海万锦豪园，其二手房均价超3.2万元/平方米。

熔断自持项目接连发生，桂城缘何这么火

早在3月初，距离桂城C22地块直线距离仅2.3公里，三山新城一块16万平方米的连片商用地块，吸引约20家房企“争抢”。在竞拍开始16分钟后触发“双限”熔断机制流拍，成为佛山首个触发熔断制度的地块。

与桂城C22地块相似的是，这里与广州同样十分相近。从地图上看，其位于三山新城核心区域，距离广州南站不到5公里路程。这样便利的区位优势条件，加之相对广州产生的洼地价值效应，有业内人士甚至认为，三山新城这一优质地块如果同等条件再次拍卖，还会触动熔断机制。

时隔三个月，从诞生佛山首宗触发熔断到广东首宗“70年100%自持”地块，其背后都可看出，开发商对桂城土地有良好的发展预期。

“在设定竞自持环节时，已有出现‘自持100%、自持70年’情况的心理准备，结果也反映出东部片区房地产市场仍较为活跃。”南海区国土城建和水务局（国土）相关负责人说。

在佛山市房地产协会副会长骆仪克看来，这也是因为桂城C22地块位于广佛接壤核心地带，距广州仅一河之隔，与广州相比存在价格洼地的巨大优势。

作为桂城的重要组成部分之一，地块所在位置平洲人口密度较大、周边专业市场多，因此也潜藏较大的居住需求。“否则万科也不敢为拿下地块喊出70年100%自持的条件。”骆仪克说，另一方面，自持物业意味着房子不产生买卖，就不涉及因此产生的营业税等。税收成本的减少也在一定程度上降低了万科的取地成本和建造成本。

黄志兴同样看好桂城C22地块的发展潜力。“放在粤港澳大湾区、广佛同城的背景下看，这里与广州一桥之隔，周边生活环境配套相对完善，有较大的发展潜力。”他说。

逐渐兴起的100%自持土地将何去何从

广东首宗100%自持地块出现在南海桂城，但70年100%自持并非新事。

据公开消息，2016年12月，北京市首批以“限房价、竞地价”进行竞拍的三宗地块分别为万科、中铁竞得，其附加条件，均为100%自持70年。其中，万科获得其中两块，都位于北京市海淀区西北旺镇。

首批“自持”地块的出现，是北京试点采取限定销售价格并将其作为土地招拍挂条件的措施，房地产开发企业被鼓励将自持部分住宅作为租赁房源。自持年限被加入土地竞拍条件，在于“租购并举”的调控政策。

数据显示，至2017年4月，北京竞拍地块中，自持比例100%和70%的各有4个。

一度有媒体报道，面对首批100%自持的地块，万科曾试图与小米等企业合作，通过建立众筹平台，共同开发土地，再由企业租给内部员工的形式来消化土地。因房屋产权无法转移，参与众筹的企业需在获取长期租约的情况下，方能享受对等的权益。

但紧接着，一份文件叫停这一模式。

2017年4月，北京市住房和城乡建设委员会发布《关于本市企业自持商品住房租赁管理有关问题的通知》，明确规定：企业自持商品住房应全部用于对外租赁，不得销售。企业持有年限与土地出让年限一致，对外出租单次租期不得超过10年。

同样在4月，面对越来越多地块被房地产开发商“自持”，杭州也发布通知，也要求对外出租单次租期不得超过10年。

调整土地竞拍规则原本即压制高企的房价，鼓励房地产开发商进入房屋租赁市场。拿了最多100%自持地块的万科也正是首个试水长足公寓的房地产开发商。去年5月，万科推出其在长租公寓的统一品牌“泊寓”，截至2016年底，万科泊寓共进入18个城市，已开业项目44个。

事实上，尽管房地产开发商姗姗来迟，但在北京、深圳等，长租公寓早已兴起。2010年，魔方公寓成立，2011年，链家成立自如事业部，自如公寓如雨后春笋。紧接着，优客逸家、YOU 等相继成立。

目前，长租公寓品牌迫寓和红璞均已进入佛山。就在上周，佛山市专业化住房租赁平台首批房源发布，佛山市国有专业化住房租赁平台企业进军长租公寓市场。

“在国家大力提倡构建‘租购并举’住房制度的背景下，加入‘竞自持’要求可以理解为是发展租赁住房市场的尝试。”南海区国土城建和水务局（国土）相关负责人表示，作为房地产市场调控重要措施，今后是否继续采用“竞自持”方式，需要根据后续房地产市场反应以及南海“租购并举”住房体系的发展情况来确定。

名称解释

熔断地块：为防止房地产商拿地价过高导致房价高企，多地政府在土地拍卖规则中制定最高限价。若房地产开发商喊价超出该地块最高限价时，则触动熔断机制，地块流拍。

100%自持：土地竞拍时，当报价达到最高限价后，各房地产开发商竞报自持面积，达到100%自持后竞报自持年限，达到最高70年者竞得地块。100%自持地块上的物业不可销售、不可转让。

转载自：南方日报