中山楼市限购限贷限外后，昨日商住地首次出让热度依旧不减。据中山市国土资源局相关资料显示，中山港口两宗建设用地以总价约9 .7亿元成交。其中W11-17-0004商住用地被中海地产以7 .85亿元和39840平方米人才房竞得，成交楼面价均价触及6千元/平方米封顶线；W11-17-0005商业用地被敏捷地产以总价1.88亿元、楼面地价7650元/平方米夺得，溢价率高达176%，成为中山商业用地成交单价之最。

对此，有业内人士认为，在拍卖前不少开发商担心本次土地出让过热有可能促使中山房地产新政继续“加码”，但本次涨价情况与过去两轮土地拍卖相比涨幅并未最大，因此预计政策加码可能性不大，但商业地块的价格较让人出乎意料，预计该区商用物业或因此涨价。还有人认为，本次土地拍卖主要对提振市场信心有一定的影响。

13开发商

竞争2宗港口土地

昨日，中山限购后首场土地拍卖启动，鉴于目前中山楼市整体成交氛围偏冷，有人预计受此影响本轮土地拍卖成交未必如限购前成交大旺，然而从实际成交来看，中山土地拍卖市场依旧向好，开发商对中山商住土地的青睐度一样有增无减。

据了解，本次拍卖吸引了多个知名开发商参与竞拍。据现场参与竞拍的人员及合富研究院高级研究师谢仲娟透露，参与本轮土地竞拍的开发商分别有碧桂园、保利、恒大、远洋、融创、奥园、中海、富力、万科、广州招商地产、富元、俊城地产和裕港豪庭开发商等13个知名开发商，其中不少开发商已经在中山开发有项目。最终，W11-17-0004商住用地被中海地产以7.85亿元和39840平方米人才房竞得，成交均价触及6千元/平方米封顶线；W11-17-0005商业用地被广州锦绣投资有限公司以总价18816.246万元、楼面地价7650元/平方米夺得，折合约1529.8万元/亩，溢价率高达176%，成为中山商业用地成交单价之最。记者向敏捷地产确认发现，广州锦绣投资有限公司即敏捷地产的公司。

竞价103轮

触及6千元/平方米限价线

据了解，W11-17-0004商住地吸引大部分开发商参与竞拍，本次网上竞价竞拍次数高达103轮，在第18轮已经触及6千元/平方米的土地封顶线，而且拍卖速度较快，有开发商短时间内就大幅度加价，与以往长时间的土地拉锯战相比较为迅速。

有业内人士分析，该宗地块位置较为优越，周边居住氛围良好，地块规模及形状适合开发，获得开发商青睐是预料之内。但该地块实际上由两宗不同属性的商住地和商业地组成，其中住宅部分约建设6万平方米，而配建人才房的面积已接近4万平方米，相当于开发商仅剩下2万平方米左右的洋房可供销售，这对开发商如何把握盈利水平提出了很高的要求。

竞得该地块的中海地产在中山开发有中海翠林华府、中海龙湾国际和中海锦城3个项目。有业内人士表示，由于近年来该开发商没有新的项目入市，此前曾一度传出该开发商退出中山房地产市场，现在重新归来证明其看好中山市场。加上该开发商合并了中信地产后，在港口镇一带的项目名气较大，拥有较广的客户基础，这也是该开发商愿意在中山拿地的原因。

谢仲娟表示，若简单按照建安成本2500元/平方米计算，该宗地块的成交价约在8000-9000元/平方米，这与她此前给出的1万元/平方米以内的预估价接近。而中原地产中山分公司拓展部总监植建军也认为，该宗土地的最终拍卖价格并不算太高，也不算太低，价格较为适合，与预期内一致。

商业地拍卖价创新高

超过业内预期

W 11-17-0005商业地块最终的竞拍价格则让业内较为惊讶。有业内人士指出，中山此前的商业地块楼面地价保持者为今年2月22日西区博爱一路侧的W 02-16-0127地块，由中澳地产竞得，成交楼面地价5020元/平方米。而0005商业地块在竞拍途中涨价幅度之猛与0004商住地块比有过之无不及，而最终7650元/平方米的楼面地价也让不少业内人士大跌眼镜。

“坦白说真的想不到”，谢仲娟表示，虽然商业项目近期销售情况有回暖迹象，但与受众较多的住宅相比尚欠火候。同时区内有港汇城等多个商业项目进行竞争，在这样的高价下预计开发商有一定的承压，不排除开发商还有地块与之联合开发。

业内看法本次土地拍卖提振市场信心

对于两宗地的拍卖情况，业内不少人士认为，本轮土地拍卖一定程度上提振了市场的信心。谢仲娟认为，目前中山一手楼市成交冷淡，本次土地竞拍之所以受到业内更大的关注，主要是不能出现过高或过低的价格。“若拍卖价格过高，不排除中山像其他城市一样继续在房地产调控政策上加码，若拍卖价格过低，那么开发商及购房者都看空市场，市场氛围将变得更冷了”，她表示，这一结果的出现不会让政府出新政，相对也向市场传递了土地价格不可能大降、楼价也不可能大降的信号。

植建军则表示，本次土地拍卖虽然会一定程度上提振中山楼市的信心，但由于目前资金收紧、高价网签尚未开放、新政限购限贷的力量仍在，因此预计中山楼市短期内很难出现限购前火热成交的情况。

而有开发商则表示，本次拍卖的土地位置较为优越成熟，也属于本地客和外地客共同青睐的区域，因此适合开发，在深中通道和大湾区概念等利好下，看好中山未来的楼市前景。

地块情况

W11-17-0005商业用地：位于港口中心区，面临竞争较大

地块位于港口镇民主社区，总占地面积为8198.8平方米，折合约12.3亩，出让年限为40年，用途为其他商服用地。用地容积率小于或等于3，计容建筑面积为24596.4平方米。建筑密度小于或等于40%，绿地率大于或等于25%，建筑限高小于或等于100米。

本次上网竞价出让用地按楼面地价进行竞价，上网竞价起始楼面地价为人民币2770元/平方米，即起始总价为68132028元，约554万元/亩，每次最小竞价增幅(楼面地价)为30元/平方米。

建设用地交付时间为2017年7月17日之前，按现状交付。建设期限要求在2018年7月17日之前开工，在2021年7月16日之前竣工。

记者点评：该土地与0004商住地的区位大抵相当，同属于港口镇中心区域，该区域目前有保利国际广场、港汇城、星港城市名都等商用物业，而且供应量充足，供应产品囊括写字楼、商用公寓、商铺等，目前面临的竞争较大。

W11-17-0004商住用地：港口高档住宅区集聚地

地块位于港口镇民主社区，总占地面积为48326.7平方米，折合约74.49亩，土地用途为其他普通商品住房用地，出让年限70年，整体容积率大于1并且小于或等于3，建筑密度小于或等于35%，绿地率大于或等于38，建筑限高小于或等于80米。该地块由两块小地块组成，包括一块商业地及一块商住地。

地块一：用地面积20000平方米，用地性质：商业，容积率≤3.0，建筑密度≤35%，绿地率≥25%，建筑限高80米，计容建筑面积≤60000平方米，商业配建面积≤60000平方米；

地块二：用地面积28326.7平方米，用地性质：二类居住用地，容积率≤2.5，建筑密度≤30%，绿地率≥38%，建筑限高80米，计容建筑面积≤70816.75平方米，商业配建面积≤10622.5平方米。

地块起始楼面地价4100元/平方米，起始总价536348675元(约5.36亿元)，约740万元/亩，每次最小竞价增幅(楼面地价)为40元/平方米。本次上网竞价出让设定的最高限制楼面地价为6000元/平方米。当报价达到最高限价后，竞买方式转为竞配建人才安置房，凡接受最高限价的竞买人均可参与竞配建人才安置房，竞价阶梯为480平方米(户型面积约为90平方米-144平方米，不少于4套)。

记者点评：地块毗邻中江高速港口出入口，是港口镇目前主要的高档住宅区集聚地，目前已经有保利国际广场、上乘世纪、如愿居等楼盘开售，周边配套丰富，生活环境较为成熟。目前该片区的洋房主流销售价格大约在1.1万-1.4万元/平方米之间。