买深圳二手房，税费主要落在买方头上的是契税，卖方涉及增值税和个人所得税，还有少量登记类费用。政策经过2024年12月和2026年1月两轮调整后，契税按面积和套数分档、140平方米成为税率分界线，增值税对持有满2年的住房免征。

　　一、契税：买方承担，面积与套数决定税率

　　契税是买方税费里的主要支出，2024年12月1日起执行新标准，以140平方米为分界线。购买家庭唯一住房，面积140平方米及以下按1%缴纳，140平方米以上按1.5%缴纳；购买家庭第二套住房，140平方米及以下按1%，140平方米以上按2%；第三套及以上住房按3%。计税价格以网签价与税务核定价的较高者为准，交房后办理不动产权证前缴纳。

　　举例：一套90平方米、总价500万元的家庭首套住房，契税为500万×1%=5万元；若面积150平方米，则按1.5%缴纳7.5万元。面积卡在140平方米上下的房源，税费差距明显，选房时可以纳入对比。

　　二、增值税：卖方承担，满2年免征

　　个人出售持有2年以上（含2年）的住房，免征增值税；持有不足2年出售的，2026年1月1日起按3%的征收率全额缴纳。此前不满2年住房的征收率为5%，这次下调直接降低了短期转手房源的交易成本。二手房买卖中税费承担方可以协商，多数情况下卖家会要求"实收"，增值税最终转由买家承担，签约前务必明确由谁缴纳、按什么口径计算。

　　三、个人所得税：卖方承担，满五唯一免征

　　个人转让自用5年以上、且为家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。不满足"满五唯一"条件的，通常按核定方式征收，即计税价格×1%（住房）；能提供完整原值凭证的，也可选择按转让差额的20%缴纳，哪种更省以税务部门核定为准。判断"满五"看房产证登记时间或契税完税时间，"唯一"指卖方家庭名下仅此一套住房。

　　四、其他费用：印花税暂免，登记费小额

　　个人买卖住房暂免征收印花税和土地增值税，这两项不用预算。买方需承担的是不动产登记费，住宅类按件收取，每件80元；如涉及贷款，银行可能收取评估费、抵押登记费，金额不大但提前问清楚。中介服务费单独计算，按成交价一定比例收取，签约时确认由谁承担、什么节点支付。

　　五、算一笔总账：以500万二手房为例

　　假设买家首套购入一套90平方米、总价500万元的二手房，房源持有满5年且是卖家唯一住房：买家契税5万元（500万×1%），登记费80元；卖家增值税、个税均免征，税费总成本约5万元出头。若同一套房源卖家持有不满2年，增值税按3%全额缴纳约15万元，个税核定约5万元，总成本明显上升——这正是"满二""满五唯一"房源更受欢迎的原因。

　　六、不同持有情况，税费差异有多大

　　不满2年出售，增值税、个税都要缴；满2年不满5年，增值税免征、个税仍缴；满5年且家庭唯一，两项都免。同一套房因持有时间不同，交易成本能差出十几万元，选房时把税费与房价合并比较，才是真实性价比。

　　税费清单理清之后，签约时把承担方式写进合同，过户前预留足额资金，交易就不会被意料之外的税费打乱节奏。实际计税时税务部门会结合网签价与核定价取高征税，最终金额以税务窗口核定为准；看房阶段可让中介按目标房源出一份税费估算单，把契税、增值税、个税逐项列出，一并纳入购房总预算。

　　税费归属有分歧时，常见做法是在合同里单列"税费承担条款"，写明各项税费由谁缴纳、按什么口径计算，双方签字确认，过户时就少一件烦心事。‍