石湾镇位于惠州市博罗县西南端,地处广州、惠州、东莞三市交界,交通便利,东距惠州市区、南去深圳、西到广州均只需1个小时左右的车程。作为博罗县的优秀镇区，石湾镇拥有许多头衔，如全国重点镇、全国千强镇、广东省中心镇、广东省卫生镇、广东省文明镇、广东省教育强镇、广东省乡镇企业百强镇、广东省生态乡镇、惠州企业乡镇先进镇、惠州市十佳文明小城镇、惠州市人口和计划生育综合改革示范乡镇、惠州市双拥模范镇等。在这么多光环下的石湾镇楼市发展情况是怎么样的呢？让我们一起来看看吧。

石湾镇是典型的外来人口镇区，全镇人口17万人，其中本地人口5.48万人,外来人口近12万人。这一切可以说是基于石湾镇的现有的城市规划性质。规划指出在“文化石湾、创业石湾、绿色石湾”的发展主题下，将石湾镇打造为广东省中心城镇，惠州市西部门户、经济重镇；石湾镇的政治、经济、文化、信息中心；以发展轻型工业和生态旅游业为主的滨江城镇。政策的扶持带来了大量的外来就业人口，同时为石湾镇的楼市带来了机遇。据乐有家研究中心数据显示，2016年至2018年，园洲镇一手住宅房价持续上涨，环比上涨了54.12%；其中2017年是园洲镇房价涨幅最大的年份，环比上涨了46.28%，均价超过同时处于“铁港经济圈中心”的园洲镇605元/㎡。从近期看，2018年石湾镇的房价在1-4月整体呈下降趋势，在经历5月的小涨幅后，至年末楼市网签价格基本呈现下降趋势，全年均价接近9000元/㎡。

乐有家研究中心数据显示，从2018年博罗县石湾镇一手住宅成交情况看，面积为100-120㎡的住宅是市场的主流，占比为50.78%。从户型看，三房最受消费者欢迎，占比超过7成；石湾镇市场上缺少1房和5房的户型，因此没有成交。从价格方面看，石湾镇的一手住宅成交单价大多数位于0.8-0.9万元/㎡，占比55.1%。从成交总价看，园洲镇的一手住宅大部分位于70-90万、90-110万这个区间内，分别占比42.5%和41.4%。

石湾镇的整体发展基于，充分利用其“近深、近广、近莞”的区位优势和公路、水路、铁路交通枢纽的有利条件。国家“一带一路”项目广东铁路国际物流基地项目也位于石湾镇西南部。在政策发展和区域优越的条件下，石湾镇抓住机遇，大力发展交通，区域交通十分便捷。

在道路建设方面，拥有广惠高速公路、从莞高速公路（在建）、国道324线等高速公路；拥有石湾大道、明月大道、石湾路、兴业大道、飞鹅大道、振兴大道等城镇道路；拥有石湾东江大桥、罗浮山东江大桥和沙河大桥，与东莞相连接。

在铁路方面，石湾距东莞火车站只有十分钟车程，而东莞地铁R2线在东莞火车站设有站点；且广汕高铁也将在石湾周边设点。

在城市交通方面，广州地铁规划将延伸至增城石滩镇，而从增城到惠州惠城区的轻轨交通线经过博罗县石湾镇，通车后可从石湾镇坐地铁达广州，十分的便捷；同时石湾镇还通了镇通村的民生城巴，60岁以上的长者均可免费乘坐。

而在海陆交通方面拥有石湾集装箱码头，年吞量达50万吨，沿东江航道上可溯惠州、河源，下可出珠江口，直达广州、香港。

在医疗方面，石湾镇拥有石湾镇人民医院、石湾镇中心卫生院、博惠中医医院和多家医疗卫生站。能够基本满足城镇市民的健康、医疗需求。虽然没有大型的三级医院，但是基于便利的交通可享周边城市医疗资源。

在商业方面，园洲镇拥有力天时代财富广场、汇禾商圈等购物中心。

在教育方面，目前石湾镇有拥有公办学校石湾中学、石湾中心小学、石湾清湾小学等，初级教育资源丰富。其中博罗县石湾中学属于惠州市一级学校，新校区建设投资3.5亿元，教育环境和质量优越。

聚焦“铁港经济圈”，建设特色宜居城市

《博罗县石湾镇总体规划（2009-2025）实施评估报告》（以下简称：报告）指出石湾城镇中心区空间发展趋势应当是“南疏、西展、东移、北延”。其中南疏是指：疏解南部老城区的人口和功能转向北部，通过“退二进三”战略鼓励发展第三产业，并完善老城区和新城区各类公共服务设施的配置，努力打造城镇综合服务中心区。因此未来老城区和新城的基础设施建设应该会有质的提升。

并且报告指出，要抓住“一带一路”和“铁港经济圈”战略带来新机遇，提高并完善城镇功能，深入挖掘自身特质，把石湾镇建设成为生态环境优美、公共设施完善、工业产业发达、空间特色鲜明的宜居城镇。

石湾镇主城区现状功能特征分析图

图片来源于：博罗县政府

受市场需求的向导，博罗园洲镇楼盘多是以三房为主的小区，挂牌价处在0.8-1万元/㎡区间内。

以上楼盘采用的是2019年1月25日最新挂牌价

本文内容由乐有家研究中心联合乐有家深圳市中粮鸿云分行资深店长程明亮合作完成。

免责声明：以上信息和数据更新于2019年1月25日，因时间、市场、政策等都会发生变化，以上信息仅供参考，不作为交易依据使用。