东区楼市有望在下半年迎来一波新货上市高峰。图为利和文华里在建项目。

（以上信息均为记者搜集，具体需以项目实际口径为准） ◆表格文字 梁展宏 ◆制表 徐璇

  在过去几年的中山楼市行情里，中心城区一举成为中山楼市最火热的板块。尽管过去两年受政策调控以及市场大环境影响较大，但中心城区核心区域的楼市依旧表现出较为坚挺的一面。记者近期走访了解到，作为目前主城区备受关注的区域，东区楼市有望在下半年迎来一波新货上市高峰，包括万科、远洋、利和、大龙等在内的房企将推出旗下位于东区的全新商住项目。而且，得益于目前中山东部交通区位优势以及建设利好，大多数东区项目都顺势走起了高端路线。

  1 万科金域中央：

  城区首个现售模式项目，有望三季度面市

  上月底，记者在中山万科举行的媒体交流会上了解到，作为中山城区首个采用“现售模式”的项目，位于东区博爱七路的万科金域中央将于今年9月份左右正式亮相。

  去年11月1日，万科地产以底价15.98亿元夺得东区博爱七路102亩“现售”住宅地，楼面价7820元/平方米，用途为城镇住宅用地，出让年限为住宅70年。

  记者了解到，由于该地块采用的是中山首批现售开发模式用地，加上当时适逢楼市调控期，市场氛围较为冷淡。最终，万科在没有竞争对手的情况下，顺利以底价将该地块收入囊中。这也是继火炬区博爱七路万科柏悦湾项目后，万科在博爱路上再次布局商住项目。该项目所处的博爱七路临近东区远洋大信商圈，可快速接驳南外环、翠亨快线、长江路、逸仙路等多条城市主干道，另外还可接驳广澳高速前往周边城市，对外交通较为方便。

  据中山万科方面透露，去年底万科已经报建地块，并进入施工状态。目前在该地块上打造的万科金域中央，其建设规模约26万平方米，含23栋11层小高层住宅，9栋34层高层住宅。其中住宅面积约19.5万平方米，车库面积为55491平方米。同时，项目将配建近1万平方米的市政公建配套（预计含幼儿园、社区卫生服务站等），总投资将超过40亿元。记者早前在项目现场也看到，目前一期组团区域已处于全面开工阶段。值得一提的是，位于项目旁边的东区长江小学（公立性质）也处于施工前的准备阶段，预计本月正式动工。

  至于推货节奏方面，项目计划今年首推23栋11层高的小高层住宅单位，产品面积段约在100至130平方米左右，主要迎合改善型购房需求。

  2 利和文华里：

  主打“学区+公园+交通”概念，预计近期面市

  除了上述万科金域中央外，记者发现，近期位于东区城桂路侧的又一高层洋房商住项目——利和文华里已于早前获得预售证，预计近期即将面市。

  据记者了解，其实早在2017年，利和文华里项目现场已经进入到了施工阶段，地块围蔽墙也一早就挂出了关于项目的相关形象宣传。不过随后有关项目的市场消息就非常少。从记者早前得到的信息来看，该项目总投资为6.5亿元，采用围合式布局设计。总开发体量约16.8万平方米，住宅占10.86万平方米，合共14幢，地面楼高31层（地下两层），项目容积率为2.79。目前，项目首期已有262套两梯五户的单位获得了预售证。据开发商方面透露，项目计划首推的6/7栋层高为33层，主要面积段位87至123平方米的两房两厅、三房两厅单位。其中，单位的层高达到了3.15米，是目前市面同类型项目中较少见的卖点。

  作为一个地处东区金字山公园正对面的商住项目，从利和文华里地块的宣传标语中看到，片区环境、教育资源已经成为项目重点突出的环节。除了市一中外，项目周边还有朗晴小学、精彩童年幼儿园等教育资源。至于孙文公园、金字山公园以及目前中山正在打造的金钟湖国家森林公园，则会是项目主推的生态卖点。

  另外，随着近年城桂公路改造、长江北路快速化改造、城桂路坦洲快线工程的建设，未来项目的交通出行条件将比较优越。不过记者也留意到，由于项目的前后方均在南外环与城桂路的“包夹”范围，如果未来中开高速确定取道南外环，项目的交通噪音可能会是一个潜在问题。

  3 远洋紫云台：

  紫马岭旁“藏”土豪级独栋别墅项目

  继早年远洋城、紫园推出过别墅组团产品后，近年新建别墅产品在东区基本“绝迹”。这一方面与市场大环境有关，而更重要的还在于别墅用地供应少之又少。不过前段时间，位于东区紫马岭村附近（小鳌溪后塘路，临近广弘颐养院）的一个颇为低调的新建高端别墅项目——远洋紫云台已经正式入市。

  记者了解到，该项目是远洋地产与第三方的合作开发项目，用的是远洋品牌。该项目临近中山五路，可快速接驳起湾道、长江路及博爱路。虽然目前项目周边仍有待拆厂房以及临近城中村，市容市貌一般，但胜在临近华润万家商圈、海港城 、紫马岭公园等配套。市内一些中介渠道向记者表示，整个项目只有20栋欧式风格独栋别墅，单套面积由557至1118平方米不等（不包含赠送面积），粗略算一下，每套的总价基本由1800万至3000多万元不等。放眼目前中山楼市，这样的土豪级别墅注定是小众产品。

  在今年楼市受经济大环境、国家“房住不炒”调控思路等多重影响下，近两个月中山不少区域的在售项目都采用了“以价换量”的营销路线。即便是过去两年颇受客户追捧的火炬区、南区，不少新推的商住项目都出现了一定幅度的价格优惠。

  不过从记者走访的情况来看，今年2月份以来，东区在售项目无论在营销推广、价格让利等方面的力度都不如周边区域，个别住宅项目的均价甚至还有小许涨幅。譬如，近期华鸿珑悦轩、远洋世家、时代云来、敏捷紫岭国际、天奕国际广场等东区一手“指标盘”的量价表现总体比较平稳，项目推广节奏也不紧不慢。

  “目前东区一手新盘的价格已经达到了一定的高位，无论是开发商还是二手放盘客都有着较高的心理预期。在市场波动暂时不大的情况下，开发商也明白单纯的‘吆喝式’营销并不会大幅提升销量，因此项目会把精力放在强化交通区位优势宣传、城市向东发展趋势等方面的宣传上，务求塑造出相对高端的产品形象。”合富辉煌中山市场分析人士谢仲娟向记者表示，目前东区一手楼盘的客户群体基本以改善型购房者为主，这部分购房者除了关注价格外，更关注的是项目的区位价值、周边配套、居住舒适度等方面。特别在目前中山城市向东发展规划较为明显的背景下，东区南外环、博爱路、长江路、城桂路沿线房地产的前景会更加受高端购房者的关注。而对于沿线项目的品牌开发商来说，既然短期内东区项目走量并不现实，那么他们更倾向于走“高端+溢价”路线，并借此拉开与周边区域的档次。

  另外，从记者近段时间与市内一些二手中介机构沟通的情况看，尽管东区核心区域二手房的成交量不高、挂牌时间也相对较长，但片区二手房的放盘价格整体仍较坚挺。除了急需资金周转的卖家外，业主惜售心理普遍较明显。中山乐有家方面预计，除非东区一手市场出现明显的下行行情，否则二手市场短期内的量价水平不会发生太大变化。

图片来源：中山商报